【高配当株】いちごホテルリートの新規物件に見るインバウンド需要への対応

【高配当株】いちごホテルリートの新規物件に見るインバウンド需要への対応

やっちゃんパパです。

ボクは、J-REITのひとつである「いちごホテルリート」を保有しています。

J-REITとは?

J-REITは、投資家から集めた資金で、オフィスビルや商業施設、マンションなど複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品です。

もともとは、アメリカで生まれた仕組みです。「Real Estate Investment Trust」の略でREITとなります。日本では、頭文字にJapanの「J」をつけて、J-REITです。

一口数万円から二十万程度で手軽に不動産に投資できる投資商品で、投資信託として市場で取引されています。

従来不動産は、一般的な戸建てでも数千万単位、安くても数百万円単位の投資がスタートポイントになります。当然、個人投資家が行う場合は、銀行からの借り入れも必要となり、物件の選定も非常に大事になってきます。

ボクもいつかは大家になってみたいと思っていますが、不動産は完全な不労所得ではありません。最も重要となる家の選定からリノベーション、家賃決定、空き家管理など、子どもが産まれたばかりの今の状況で始めるのはやや難しいです。

J-REITは、不動産の選定・管理は投資法人にやってもらって、利益から「分配金」を毎年いただくという仕組みで、少額から始められるため、初心者が不動産に興味を持つきっかけとしても素晴らしいです。

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J-REITは高利回り

各J-REITについては、JAPAN-REIT.COMという投資家向けサイトがあり、色々な情報がまとまっていますので、ぜひ興味がある方はご覧ください。

J-REITの人気の一番の理由は「高利回り」ということです。5%以上の利回りのJ-REITも多数あります。J-REITは、オフィス型、商業施設型、ホテル型などそれぞれ特色があり、投資家本人がどの需要がこれから伸びるか?などを判断し、投資することになります。

また、J-REITの特徴として、投資法人の利益の90%超を分配するなど一定の条件を満たせば、実質的に法人税がかからず、分配金を多く出しやすいというものがあります。利回りは、分配金/基準価格となります。

多くのリートは、年2回の分配を実施していて、その月もばらけているため、色々なJ-REITを保有し、毎月分配金をもらって不労所得を積み上げるという方も多数いらっしゃいます。

いちごホテルリート

いちごホテルリートの特徴

いちごホテルリートは、ホテル特化型のJ-REITで、2015年に上場しました。「いちご」は一期一会に由来しています。決算月は1月と7月になります。

中部・近畿地方に4割ほど、関東に3割ほどの不動産を保有しています。「コンフォートホテル」「ネストホテル」「ヴァリエホテル」などの物件があります。

業績・分配金の推移

2016年7月期からは、ほぼ安定して一口3000円程度の分配金を計上し、増加傾向にあります。2019年1月期の5429円の分配金は、「スマイルホテル浅草」の譲渡益によるものです。

いちごホテルリートHPより

2019年7月期の予想分配金は、3174円となっており、現在の予想分配金利回り(半期分で換算)は、4.93%です。

基準価格推移

上場ととも基準価格が一時、20万円近くまで上がりましたが、最近は12万~14万円程度となっていて、大体利回り5%位のところで落ち着いています。

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このリートを買った理由と今後の展望

ボクは、2017年末に「いちごホテルリート」を5口ほど購入しました。保有しているホテルは、インバウンド需要に対応しているものが多く、これからも安定的に利益を生み出してくれるのではないかと期待したためです。

これまでに以下の分配金(税引き後)、計48,380円をいただいています

・13,157円(2018年1月期)
・13,356円(2018年7月期)
・21,867円(2019年1月期)

基準価格はほぼ横ばいで、含み損益はほぼ0です。

いちごホテルリートですが、つい先日、7月17日に、「ヴァリエホテル広島」の取得を発表しました。広島は、外国人観光客が激増している観光地で、今後の収益にプラスになると思います。

ちなみに、広島の観光への直接的な投資案件ないかなぁと少し探してみましたが、良さそうなものは見つかりませんでした。これからの観光は、「もの」から「こと」の消費となっていくと予想されていて、既存の企業への投資はなかなか難しいかもしれませんね。

広島県の訪日外国人推移

また、いちごホテルリートが投資対象とするホテルに、現在中心として保有している宿泊主体のホテルとともに、成長性のあるリゾート型のホテルが挙げられており、今後もインバウンド需要を取り込んで、事業拡大してくれると期待しています。

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まとめ

いちごホテルリートは、高利回りのホテル特化型リートで、最近のインバウンド需要の伸びも戦略に入れ、徐々に事業成長しています。個人的には、利回り5.5%くらいになったときが買いかなと思っています。ただ、ホテル中心なのでお得意様である韓国や中国との関係性には要注意ですね。


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